简要案情：

    于某（女）申请执行王某买卖合同纠纷一案，于某申请执行的标的为15万元。法院在执行期间发现王某去向不明，并无其他可供执行的财产。申请人提供王某在其所在乡镇有唯一一套70多平方米的住房，价值约10万元左右，现向法院申请强制执行王某的这套住房。经法院调查查明，王某在于某申请执行前就去外地打工了，至今音信皆无，王某在乡镇的唯一一套住房已经闲置3年以上了，并无任何人保管。对此情况法院是否可以强制执行王某这套唯一的住房以给付申请人的执行款呢？

    有一种观点是法院不可以强制执行王某在其乡镇的唯一一套住房。理由是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第六条明确规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。对于本案，王某在其乡镇的住房是其唯一的住房所有按照法律规定是可以查封，但是，不得拍卖、变卖或者抵债的。

    另一种观点是法院可以强制执行王某在其乡镇的唯一一套住房，理由是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第七条明确规定，法院可以查封登记在被执行人名下的动产、不动产。在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活用品后，可予以执行。从最高院的《规定》中可以看出，最高院规定的本意是保障被执行人的居住权即使人的生存权利。而不是保障被执行人的房屋的所有权。所以，本案中王某在其乡镇的房屋虽然是其唯一一套房屋，但是这套房屋已经闲置3年以上了，明显王某在他处有住处，即法院执行王某这套唯一房产也没有侵害王某的居住权。所以法院应该执行王某在其乡镇的房产。

    笔者同意第二种观点，本案中查封的王某的房产没有超过申请执行的标的。从最高院的《规定》第七条中可以看出这个《规定》的本意是保障被执行人的居住权而不是保障被执行人房屋的所有权。

    当前我国房地产案件执行实务中的具体做法是：

    在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：

    1、人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

    2、人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。

    3、人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。

    4、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

    5、人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。

    6、人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。

    7、人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。

    8、人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。