案例：2010年2月，李某将其自有房屋一幢以85000元的价格卖给刘某，双方约定先付50000元，到5月付清余款并办理过户手续，刘某先付50000元随后搬入争议房屋。2010年4月，李某又将房屋以95000元的价格卖给张某，张某支付了房款并办理了过户手续，李某得款后下落不明，张某要求刘某倒房，刘某认为该房权属是自己的，不肯倒房，引发争议。法院经审理后确认房屋产权归张某，刘某限期倒房，刘某的损失向李某主张权利。
该案中涉及的一个法律问题就是我们在实践中经常会遇见的问题，即善意取得。
一、善意取得概念
又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）移转动产所有权或为第三人设定其他物权，如受让人在取得时系出于善意，则受让人取得该物的所有权或其他物权。
我国目前关于善意取得制度，经历了一个从无到有、从不明确到逐渐规范的过程。原来对其的规定也只是散见于一些法律，如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”。婚姻法解释三第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持“。可见在我国司法实践中，是承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。特别是在物权法出台后，第一百零六条对善意取得做了明确的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。应该说，这些规定为实践中处理相关问题提供了法律依据。
二、善意取得成立的条件
（一）主体。存在三方当事人，即转让人须为无权处分人、受让人为有民事行为能力人和原所有权人。
（二）客体。从《物权法》第106条规定善意取得的客体包括动产和不动产。
（三）主观方面。受让人应当是善意的。所谓“善意”是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。对于认定这种“心理状态”，认为应当考虑以下几个因素：首先，受让人是否有“知情”的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度、与转让人的关系等，能够判断他的取得是否是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，可以认定为其行为出于“非善意”；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。需要强调的是，善意取得为即时取得，应为法律行为发生时即受让财产时为准，至于事后知情与否，并不影响善意取得的构成。
（四）客观方面。善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。我国《物权法》中规定“以合理的价格转让”就充分说明了这种行为的性质必须的有偿的，受赠、继承等无偿方式取得的物不能发生善意取得的效力。
（五）法律后果。一方面，受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外；另一方面，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。
三、不动产的善意取得
由于最近几年不动产价格处于上升态势，随之出现的纠纷也逐渐增多，物权法的出台明确了不动产适用善意取得，但在法律具体实施方面还需要进一步明确。我们再看一个案例： 原告李某与被告李某某系亲属，李某一家一直在外打工，2006年李某的母亲将李某的平房卖给李某某，未签订书面协议。李某某向李某分期支付了房款，后过户时因李某在外地，李某某通过房产处在李某未到场的情况下办理了过户手续。之后该房屋动迁置换成楼房。原告李某以双方口头达成的房屋买卖合同未经原告同意，且房屋过户时原告没有到场，其签字是别人代签，侵害了原告的合法权利，要求法院判令房屋买卖合同无效。
（一）我国《物权法》颁布之前法律框架下的本案问题焦点及处理方式。
本案中双方的主要争议焦点在于被告是否可以依据善意取得制度取得系争房屋的所有权。原告主张被告不能构成善意第三人，主要理由是：李某的母亲对李某的财产是无权处分，合同不成立；被告在原告没有到场的情况下通过虚假行为办理了过户手续，在合同不成立的情况下不能取得不动产所有权。笔者认为，根据《民通意见》第89条，被告在交易中系善意第三人。李某的母亲对李某的房屋属无权处分，李某知情后对此并未提出异议，而是接受了李某某的房款，根据合同法第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，因此应认定该口头合同为有效合同。其次，被告在过户存在的虚假行为不妨碍善意取得的效果。本案法院最终均认定被告与原告签订的房屋买卖合同有效。
（二）《物权法》生效后本案的认定及关于善意取得制度适用问题的探讨
笔者认为，《物权法》生效后本案的焦点认定将产生一定变化，首先《物权法》一百零六条的规定已经明确不动产亦适用于善意取得制度，因此这将不再成为案件的争议焦点。但随之而来的是《物权法》善意取得制度的如何适用问题。
（1）买卖合同效力问题。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”上述规定已经明确区分了物权变动效力与债权合同效力的不同，因此，本案应当确认买卖合同有效。
（2）本案在买卖合同无效后善意取得制度的适用。若本案原告未经行政诉讼而由法院依法撤销被告的产权证，则在买卖合同被认定有效后，可以适用《物权法》第一百零六条善意取得而获得系争房屋的产权当无异议。假如原告先提起行政诉讼，撤销了被告的产权证，从形式上看被告已经并非诉争房产的权利人，那么本案中被告是否仍然符合《物权法》所规定的要件呢？笔者认为，上述规定不会造成本案被告因产权证被撤销而无法依据善意取得制度取得诉争房产。理由如下：
首先是从设立不动产善意取得制度的立法目的来看，不动产善意取得的主要适用的情况为：1、无权处分行为，即如本案无处分权擅自处分原告财产所有权的情况；2、不动产的瑕疵登记，如登记机关的错误登记、不动产变动的原因行为存在欺诈、胁迫等；3、登记机关的违法行为，如登记机关与当事人串通损害原权利人利益。在上述情况下，登记行为本身均存在瑕疵，而行政诉讼中具体行政行为合法性的举证责任应当由行政机关承担，因此若原权利人提起行政诉讼，则行政机关很有可能举证不能或者举证不充分而败诉，由此造成善意第三人所取得的产权证因为具体行政行为不合法而被撤销。若具体行政行为被撤销后会影响到善意取得的成立，将极大地限制《物权法》所设置的善意取得制度的适用性，违背了善意取得制度的立法目的，也将造成原权利人主张追及权前为排除第三人的善意取得将行政诉讼作为前置程序的不合理指引。
其次善意取得按物权取得方式来区分，属于原始取得。原始取得是指非基于他人既存权利而取得物权，一般是基于事实行为或法律直接规定，原始取得一旦完成，取得前标的物上的一切权利负担都归消灭，受让人因此取得完整的权利。我国《物权法》颁布后可以明确善意取得已经排除了补正债权合同的效力，债权合同若是基于无权处分行为所作出，则应认定为无效。因此，善意第三人所取得的物权并非基于债权合同所取得，即不属于继受取得，而是基于法律所确定的事实行为的发生。可知，《物权法》对善意取得要件中规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的要件，对其中“已经登记”的进一步诠释就应当是：登记虽然是一种状态，但这里的“已经登记”应当是指物权登记在交易当时已经完成登记的事实，正如善意取得中第三人为善意的要件仅限于交易当时而不能追及到交易以后一样，登记在完成之后是否被撤销或者无效在所不问。也就是说，善意取得条款所规定三个要件，第三人的善意、交易价格的合理有偿以及完成登记，均是限于交易完成当时的事实状态，若在交易时同时符合这三个要件，则买受人即刻取得物权。原权利人既不能以第三人事后的恶意或物权价值有所变动来抗辩，也不能以登记被认定为无效或被撤销来主张善意取得的不成立。
第三是《物权法》已经为原权利人提供了损害及错误登记的救济途径。根据《物权法》第二十一条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”以及《物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上述规定已经明确，原权利人既可以向无权处分人请求赔偿责任，也可以在登记错误时向登记机关请求损害赔偿责任。
目前虽然已将善意取得在法律有了较明确的规定，对物权效力与合同效力分开处理，但在具体操作中仍是理由不同，判法不同，使当事人莫衷一是，也给法院在实践操作中带来了困难。笔者建议，有关善意取得应进一步提出较明确的操作性意见，同时对善意取得的例外情况作以排除性规定，从而使我国善意取得制度的立法更加明确更加完善。
